餐饮业场地租赁现状分析

03  租期正在缩短   对未来持续稳定性的信心不足？  

另一个关于餐饮业场地租赁的谣言是：由于餐厅建设和维护成本较高，他们租赁的时间比零售业要长得多。

近两年商业开场难，在租金条件让步的同时，很多购物中心倾向于压低签约年限（最多三年，甚至更短），或者签n+n（比如2+1，3+2）的合同，以缩短租赁调整周期，以争取更大的运营主动权。

然而，大的像麦当劳、肯德基这样的国际品牌连锁餐饮和国内知名的餐饮品牌尤其正餐品牌依然对签约年限有着较高的要求。

而在欧美国家，在餐饮经营者会按惯例去争取15年，20年甚至25年的长期租赁合同。虽然许多业主愿意提供这样的合同，但前提是业主必需相信餐厅有足够的发展预见性和灵活性，在租期内能够满足不断变化的消费需求。

虽然有地区和餐饮类型的差异，但基本上全球范围内餐饮服务的平均租赁期限都变得越来越短。

对业主和租户而言，租期的缩短似乎对彼此都好  。这使得业主有机会让新潮的、具有全新理念的运营商取代表现不佳或“过时”的商户，而运营商也避免签订长期租赁协议。  

当前零售性质和模式不断变化，15-20年后其主导形式和类型都不确定，因此避免签订长期租赁就成了一个特别重要的考虑因素。

短期租赁也有一些缺点  （在中国及一些亚洲市场尤为明显）：

会导致餐厅的内部设计、装修投入和内部建设的质量越来越差；会导致房东有机会对经营良好、会延长租期的餐厅“狮子大开口”。这会无意中影响餐饮经营者的利润，并缩短餐厅的使用寿命  。

 04  租户组合管理：创建合适的当地、国内和国际连锁商铺组合  

这些变化无疑对招商团队的要求变得更高了。

“要钱还是要脸”，几乎所有的业主都是两者都要，这就需要招商团队具有更高超的组合管理思维，在品牌调性和租金收益之间寻找平衡。

换句话说，租赁团队面临的挑战是：

要随时了解最新的美食趋势，找到合适的租户并对它们进行适当的组合，安置在中心合适的区域——让客户满足，让租户满意，最终将租金推动到合适的水平。

当然，这是最理想状态的愿景。

租赁团队面临的另一个关键挑战是创建合适的当地、国内和国际连锁商铺组合，并确保这些组合与顾客和商业区域相配  。

一位业主谈论道：“要有很棒的餐饮从业者，才能有美妙的美食体验。”对于业主来说这是一个关于平衡的问题，并且像传统零售业一样要确保餐饮企业的数量和种类都能够满足客户的需求。

垂涎于客流和销售业绩，每个购物中心都对“叫好又叫座”的网红级店铺孜孜以求。

就像中国的购物中心当下都对喜茶抱有幻想，就像前些年对外婆家、绿茶的痴迷，现在在美国每个业主都想要其购物中心拥有芝乐坊（CheesecakeFactory）和/或昔客堡（Shake Shack）的店铺。

正如Bloomin'Brands的首席开发总监Suk Singh所评论的那样，“没有其他的运营商能做到芝士蛋糕厂的业务量。芝士蛋糕厂提供的菜单真的是种类齐全而且细化多样。虽然价格比顾客惯常的消费要高，但它的菜量非常大而且品质非常好。因此食客们一般会觉物有所值。”

与此同时，美国许多传统的国内连锁店开始疲软，店内缺乏现代食客渴望的高端装饰、令人兴奋的东西和娱乐项目。

这种传统餐饮品牌的衰败之气几乎是全球同步的，因为这一届消费者似乎来自于不同的星球。

最重要的是，购物中心需要考虑80后到00后的品味，这些顾客正在寻找具有全新理念和优质服务的本土的以及正宗的餐厅  。

在中国，随着旅游活动的增加（尤其是去日本和韩国），消费者变得更加愿意尝试、接纳新的食物，并且对各地的特色美食更加熟悉。因此位于购物中心高层的餐厅种类急剧增加。

与此同时，越来越多的主流连锁餐厅移入地下楼层，而不是像过去几年那样做为购物中心的主要人气商铺而占据优越位置。

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